Как купить квартиру в Дубае — цены на недвижимость

В Арабских Эмиратах нет налогов на недвижимость, высокое качество жизни и есть возможность профессионального развития. Поэтому возможностью купить квартиру в Дубае уже воспользовались многие россияне. Если нет планов жить в ней, можно сдавать жилье в аренду и быстро окупить вложения. Но поскольку иностранцы не имеют прав местных жителей, то при выборе жилья и оформлении документов необходимо учитывать некоторые нюансы.

Может ли иностранец купить квартиру в Дубае

Жителям России, а также других стран бывшего СССР разрешается приобретать квартиры и домовладения в безусловную собственность (freehold) только в районе в Палм-Джумейра и в Эмирейтс Хиллс.

Внимание!

Оформляя freehold, покупатель становится обладателем также и придомовой территории и может поступать с собственностью по своему усмотрению: сдавать в аренду, перестраивать, оставлять наследникам и т. д.

Но если ничего не пришлось по вкусу в этих районах Дубая, существуют и другие формы владения. Одна из них — commonhold. Жильцы объединяются и составляют договор на совместное пользование. По правам сообщество напоминает жилищный кооператив в России. Срок проживания для заключивших соглашение не ограничен по времени.

Более удобный способ пользоваться недвижимостью в Дубае — leasehold. Продолжительность использования жилья огранивается сроком до 99 лет. Весь этот период вносится рента. В дальнейшем контракт разрешается продлевать. Необязательно жить самому: разрешается сдавать в аренду, вселять детей, внуков и других родственников. Если хозяин за это время умер, то договор не расторгается, если родные выполняют все условия контракта.

Права и обязанности владельцев недвижимости

Все правила пользования новым приобретением необходимо узнать до подписания договора. Вне зависимости от формы собственности, владелец недвижимости в Дубае должен:

• оплачивать налоги на содержание территории и коммунальные услуги;
• отвечать за сохранность имущества;
• при причинении урона соседним домовладениям, возмещать нанесенный ущерб.

Права иностранцев, купивших жилье в ОАЭ, точно такие же, как и у резидентов страны. Они могут продать, сдать свои апартаменты, завещать их по наследству, оформить дарственную. В зависимости от суммы вложения можно получить вид на жительство сроком от 2 до 10 лет.

Внимание!

Те, кто платят ренту, продать жилье не смогут.

В каждом эмирате ОАЭ своя цена за 1 м² недвижимости, от которой зависит расчет налогов на содержание территории. Но в среднем она составляет 36 $.

Какие привилегии имеют собственники недвижимости в Дубае

ОАЭ называют налоговым раем. После приобретения своего жилья любого вида, его будет можно сдавать в аренду и не выплачивать часть прибыли государственным органам. Также не придется оплачивать пошлину за дарение, при приросте капитала и за владение недвижимостью. Для резидентов и нерезидентов правила одинаковые.

Но эти привилегии доступны только приобретателям собственности, данные которых вписаны в Свидетельство о регистрации (Title deed), и если ежегодные доходы выше 10000 дирхам.

Но и для людей с меньшим капиталом, вложившим деньги в покупку или ренту, в ОАЭ доступна услуга по предоставлению жилья в аренду. Правда, только в долгосрочную. Если планируется сдавать квартиру туристам, въезжающим в страну на 10-14 дней, придется оформить специальную лицензию.

Внимание!

Тем, кто соблюдает законы страны и имеет в ней собственность, разрешение на проживание продлевают без проблем.

Недвижимость лучше оформлять на мужчин. Тогда она автоматически переходит по наследству детям и жене. Женщины такими привилегиями не обладают.

Как и где найти подходящую квартиру

При поиске недвижимости можно использовать интернет-сайты, объявления или обращаться непосредственно в агентства. Реализацией жилья от застройщика чаще занимаются риэлторы. О возможности приобретения квартиру от застройщика лучше узнать непосредственно в компании, отвечающей за работу на объекте. Также информацию предоставляют исполнительные органы, отвечающие за данную территорию.

Цены на квартиры и другие строения, уже находящиеся в собственности у частных лиц, лучше узнавать в интернете. Вторичное жилье продают собственники или нанятые ими агенты.

Внимание!

Если хочется недорого приобрести виллу или апартаменты, то подходит только вариант рынка вторичного жилья. Тем более что можно поторговаться и снизить цену. При покупке квартиры в новостройке рассчитывать приходится только на акции.

Сколько стоит квартира в Дубае в 2024 году

Самые дорогие дома и апартаменты в Дубае — в районах Марина, Даунтон, Палм Джумейра. Перспективным считается Дистрикт (District), где до сих пор продолжаются застройки. Неплохие инвестиции получат собственники, облюбовавшие недвижимость в Creek Harbour. Правда, сейчас можно приобрести только квартиры в небоскребах.

Еще одна быстро развивающаяся часть города — Emaar Beachfront. Наиболее притягателен он для владельцев яхт и любителей пляжного отдыха. В ближайших планах строительства порт для круизных лайнеров и обустройство частного пляжа.

Внимание!

Самые дешевые дома, которые приобретают для сдачи в кратковременную аренду International City и Dubailand. Но дальнейшая перепродажа на данный момент, по мнению агентов недвижимости Дубая, бесперспективна из-за особенностей инфраструктуры.

В зависимости от района

Востребованность и стоимость недвижимости зависит от ее вида. Самым дорогим местом в Дубае при выборе апартаментов является Марина, далее: Даунтаун, Джумейра Вилладж Секл, Бизнес Бэй и Джумейра Вилладж Тауэрс.

При покупке виллы рейтинг несколько иной:

1. Арабиан Ранчез. В среднем за приобретение 1-2-комнатной виллы придется заплатить 2190 $ за 1 м², 3-комнатной — 2500 $ за ту же площадь.
2. Дубайлэнд. Востребованность недвижимости меньше ненамного, а вот цена начинается с 1590 $ за 1 м².
3. Дубай Хиллз Эстейт — может похвастаться отличным соотношением цены и качества. Уровень цен, как в Арабиан Ранчез.
4. На Пальме Джумейра жилье дорогое, и шанс купить его низкий, поскольку владельцы редко расстаются со столь выгодным приобретением.

Недорогую недвижимость в Дубае предлагают в Дубайленде и в комьюнити Силикон Оазис — в рублях самые дешевые квартиры стоят от 2 млн. Чуть дороже жилье в микрорайоне Ливане — от 440 тыс. дирхам, в долларах это около 120 тыс.

Внимание!

Элитную недвижимость предлагают в районе Бурдж Халифа. Стоимость малогабаритной квартиры с одной спальней — от 2699000 дирхам, с двумя — от 6600000. Торг возможен.

Квартира у моря

Любители пляжного отдыха или люди, планирующие сдавать жилье туристам, приезжающим отдохнуть и насладиться комфортом Дубая, могут приобрести жилье в Dubai Marina, на Business Bay, в строящемся Emaar Beachfront и в Jumeirah Beach Residences. Но все же пальму первенства можно отдать Palm Jumeirah.

Внимание!

Именно в Пальм Джумейра самый большой спрос на жилые постройки разного типа с 2019 года, несмотря на их высокую стоимость. Так, однокомнатная квартира оценивается в 245 тыс. долларов США (18 млн рублей).

Недвижимость на стадии строительства

Этот вариант для людей, которые умеют экономить. Средняя цена на жилье, вне зависимости от района и близости к мору, в 2 раза ниже, чем за уже готовые постройки. Получить прибыль можно даже на стадии строительства, продав апартаменты до его завершения. Стоимость квартиры постоянно повышается, что позволяет вернуть вложенные средства и получить прибыль.

Внимание!

Застройщики идут навстречу инвесторам и часто берут на себя оплату подоходного налога.

Приобретая в Дубае недвижимость от компании, отвечающей за работы, нужно учитывать риски. Строительство может растянуться и занять больше времени, чем планировалось, да и цены на рынке недвижимости могут поменяться. Впрочем, с этим сталкиваются вкладчики во всех странах.

Пошаговая инструкция покупки квартиры

Если иностранец решился на приобретение собственности в ОАЭ, то ему желательно обратиться в лицензированную компанию, договориться с юристом и нанять переводчика. Эти услуги может обеспечить фирма, занимающаяся продажей недвижимости. Перед тем как обращаться за помощью, желательно почитать отзывы на сайте RERA. На нем можно найти надежных партнеров, которые помогут человеку, не знающему арабский язык.

Внимание!

Перед заключением договора с агентством необходимо проверить, прошло ли оно сертификацию. Если нет, то восстановить справедливость в проблемных ситуациях не сможет даже суд.

Недвижимость можно выбирать самостоятельно, а уже потом поставить в известность риэлтора. Он поможет зарезервировать квартиру или домостроение, чтобы ее сняли с продаж. После этой процедуры стоимость окажется зафиксированной, и ее нельзя будет повышать.

Резервирование оплачивается. В среднем залог составляет 10 тыс. дирхамов (141 тыс. рублей). Но эти деньги не окажутся потерянными — в дальнейшем они войдут в сумму скидки.

Для покупки жилья иностранец может взять кредит в Дубае по ставке 5,5-6% годовых под приобретаемое имущество или внести требуемую сумму. Только подать заявку следует не позже чем за 6 месяцев. Обязательный документ для получения кредита — справка о доходах.

Подписание предварительного договора

Текст контракта нужно предъявить на 2 языках — английском и арабском. В нем указывают сумму, адрес, где расположен выбранный объект, распределение платежей, сроки выплаты и ответственность сторон. Можно настоять, чтобы были внесены проблемные моменты, касающиеся, например, отделки.

Внимание!

При приобретении строящегося жилья должна быть указана конкретная дата завершения работ и компенсация, которую в случае нарушения контракта обязан выплатить застройщик.

Обе стороны должны расписаться на всех листах соглашения. А вот к нотариусу обращаться необязательно. В России подобные сделки называют «договорами на доверии».

В предварительном соглашении указывается сумма задатка. Также следует заранее установить график платежей. В ОАЭ не принято погашать сумму одним чеком. Деньги вносят помесячно или поквартально, но можно договориться делать это раз в полгода.

Подписание соглашения о продаже

Названия этого документа — «Контракт F» или «Меморандум о взаимопонимании». С формой нужно ознакомиться предварительно, скачав с сайта земельного департамента города. Если воспользоваться этой рекомендацией и пригласить на помощь переводчика, к сделке можно подойти уже подготовленным, и риск встретиться с обманом снизится до минимума.

В «Контракте F» указана сумма аванса. Его покупатель передает продавцу в присутствии риэлтора, который в дальнейшем хранит справку о выплате. Если сделка состоялась и покупатель от нее не отказался, то деньги (приблизительно 10% от общей суммы) он получает обратно, а если передумал — залог остается у продавца. В случае нарушения условий договора продающей стороной, она компенсирует покупателю потерю в двойном размере.

Внимание!

Соглашение на покупку вторичной недвижимости действует 30 дней.

Заявка на сертификат NOC

Без этого документа право собственности передать невозможно. Справка нужна при покупке жилья от застройщика — в ней указано, что продавец рассчитался с компанией, ведущей работы, и та не имеет к нему никаких претензий. Проверка занимает 5 рабочих дней.

Передача собственности

После того как все пункты соглашения обговорены и закреплены документально, аванс отдан, а NOC выдан, стороны могут посетить земельный департамент Дубая. В этот день оплачивается сделка. Чек для погашения можно получить только в официальной организации. С этого дня все права собственности передаются покупателю.

При покупке незавершенного жилья достаточно подписать первичный договор и зарегистрировать сделку во временном реестре. Как только строительство закончится, сделку придется переоформить.

Внимание!

Вся процедура оформления соглашений и передача собственности на жилье занимает 1 месяц.

Список необходимых документов

Подготовка к сделке купли-продажи не занимает много времени. Справиться со сбором необходимых бумаг можно самостоятельно, но без переводчика не обойтись. Все эти документы должны быть на арабском и английском языке:

1. Копия паспорта.
2. Виза в ОАЭ.
3. Адрес проживания на территории Дубая.
4. Если покупкой занимается представитель одной из сторон, то дополнительно требуется доверенность.
5. Меморандум о взаимопонимании.
6. При подписании соглашений — первичный контракт и сертификат NOC.

Если покупатель сам приобретает собственность, то ему нужно иметь при себе оригинал загранпаспорта. Но могут потребовать и паспорт страны проживания.

Какие налоги нужно оплатить

Реклама «Дубай — налоговый рай!» заставляет думать, что приобретатель рассчитывается с продавцом, и больше от него ничего не требуется. Но в ОАЭ тоже необходимо платить налоги:

1. Registration fees — взнос за регистрацию, сумма которого зависит от цены объекта. Чем дороже недвижимость, тем больше начисления. При стоимости жилья до 137 тыс. $ — 550 $, свыше 137 тыс. $ — от 1100 $.
2. Пошлину — при получении документа, удостоверяющего право на собственность.
3. За свидетельство при выдаче.

Для получения последнего документа покупатель с уже подписанным договором обращается в местный суд в том районе Дубая, где находится недвижимость, и оплачивает взнос, равный 250 дирхам. Через 3 дня покупатель считается полноправным собственником.

В Дубае налоги на продажу недвижимости выше, чем в других эмиратах ОАЭ, поскольку этот регион наиболее привлекателен для иностранцев. Административный сбор (единовременный налог в департамент Дубая) здесь составляет 4% — около 150 долларов США. Обычно эту сумму покупатель и продавец делят пополам.

Дополнительные расходы

Оплата сделки обязательными суммами, указанными в договоре, не ограничивается. Без риэлтора и знания языка в незнакомой стране сориентироваться трудно. Способ оплаты и сумму необходимо утвердить заранее. При удачной сделке, кроме стандартного гонорара в 2% от общей суммы, посредник рассчитывает на «премию».

Внимание!

При приобретении жилья у застройщика эта сумма может быть включена в общую стоимость недвижимости.

Когда для покупки жилья берут кредит, то, кроме взносов на погашение, необходимо внести ипотечный регистрационный сбор — 0,25% от общей суммы плюс 79 $.

Госпошлину вносят при регистрации сделки:

• в Земельный департамент;
• за оформление NOC;
• после приобретения.

Покупателю, вступившему в право собственности, нужно самому подписать договоры с обслуживающими компаниями. При регистрации в Water Authority, Dubai Electricity и Chiller необходимо тоже внести залог — около 70 $. При приобретении жилья от застройщика договоры с этими компаниями заключают после завершения строительства объекта. Возможно, этим придется заняться уже другому собственнику.

Удаленная сделка

Чтобы приобрести недвижимость в Дубае, необязательно находиться в стране. Достаточно обзавестись надежным представителем — договориться с риэлтором из городской компании и выдать ему доверенность.

Документ можно нотариально оформить в России, легализовав в посольстве ОАЭ. Текст обязательно переводят на 2 языка — арабский и английский и заверяют в Министерстве иностранных дел. Но проще передать риэлтору доверенность, которая засвидетельствована нотариусом ОАЭ.

Сравнение стоимости квартир в Дубае и в городах России

В самом крупном городе ОАЭ цена недвижимости зависит от инфраструктуры, близости к морю и вида объекта. Одинаковую по площади квартиру в престижных районах оценивают на 10-15% дороже, чем в менее популярных. Снижается стоимость вторичного жилья, причем уценка происходит каждые 10 лет.

В России цена зависит больше от места расположения. Например, старая квартира с неудобной планировкой, требующая ремонта, но в престижном районе Москвы уже считается элитной. Новострой же предлагают по заоблачным ценам. В Дубае апартаменты в различных районах оценивают приблизительно одинаково. В российских городах ценовые качели более ощутимы.

Город	Количество комнат, район	Цена в долларах США
Дубай	2, центр	От 120 тыс.
Москва	3, центр	От 200 тыс.
Уфа	2-3, старый центр	От 130 тыс.
Сочи	2-3, у моря	От 100 тыс.

На этом фоне вложения в недвижимость в Дубае кажутся более выгодными. Тем более что вместе с жильем вможно приобрести вид на жительство, а в дальнейшем завещать приобретение наследникам. Покупка жилья в городах России не несет с собой никаких привилегий. При получении наследства родным придется заплатить налог, которого нет в ОАЭ.